新城控股半年报解读：困境中的回暖与重资产的支撑
元描述： 新城控股2024年半年报解读，深析业绩表现、高管变动、市场趋势及商业运营情况，揭示王振华回归后的新城控股未来发展方向。
引言： 2024年上半年，房地产市场整体低迷，新城控股也未能幸免，但其半年报中却透露着一些积极信号。在市场回暖迹象显现的同时，新城控股的重资产商业运营表现亮眼，为其在困境中提供了坚实的支撑。王振华回归后的新城控股将如何应对挑战，抓住机遇？本文将深入解读新城控股半年报，分析其未来的发展方向。
新城控股半年报：困境中的回暖与重资产的支撑
新城控股（601155.SH）发布的2024年半年报显示，上半年公司营业收入339.04亿元，同比下降18.83%。其中，房地产开发销售收入275.5亿元，同比下降24.19%，毛利率为10.93%；物业出租及管理收入58.04亿元，同比增长19.29%，毛利率为72.21%。利润方面，期内，新城控股归属于上市公司股东的净利润13.18亿元，同比下降42.16%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润13.18亿元，同比下降31.98%。利润减少，主要是房地产交付收入减少所致。
实控人回归：新城控股的未来之路
这是实控人王振华出狱后新城控股公布的首份定期报告。虽然王振华尚未在公司公开露面，但据悉他已经介入公司管理。截至目前，王振华仍是三家新城系上市公司的控股股东，但其并未有公开职务。三家上市公司中，仅新城悦服务的高管出现变动。
8月28日，新城悦服务发布中期业绩公告并宣布更换首席财务官。左卫因新城系内的其他工作安排，辞任首席财务官职务，42岁的陈妮娜被委任首席财务官。左卫于2019年4月1日被委任为新城悦服务的财务总监；陈妮娜于2014年5月加入新城控股，历任预算经理、税务经理、地产开发和商业管理事业部财务总经理。
王振华回归后的新城控股将如何应对挑战，抓住机遇？这无疑是市场关注的焦点。王振华的回归无疑将为新城控股注入新的活力，但其具体举措及未来发展方向仍需时间观察。
市场趋势：分化与回暖
1-6月，新城控股完成合同销售金额235.54亿元，比上年同期下降44.45%；实现合同销售面积326.22万平方米，比上年同期下降36.86%。期内，公司实现247亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为105%。
新城控股管理层在公告中表示，市场在政策刺激下呈短期脉冲式拉动、分化显著，部分一线及强二线城市楼市在政策的强刺激中，存在回暖趋势。一、二线城市及高端改善项目受到客户青睐。高端改善项目的热销与市场整体低迷对比，体现了城市间、区域间及项目间冷热不均的分化现象。
在“以销定投”策略下，房企拿地仍较谨慎，同时在自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后，地方政府推地节奏放缓。土地招拍挂方面，仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多数城市地块底价成交甚至出现流拍，整体成交楼面均价同比下降8.0%，溢价率较去年同期下降2.5个百分点。
土地储备：深耕长三角，聚焦核心城市群
土地储备方面，新城控股称，坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中游、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的19%。
财务状况：现金充裕，债务压力缓解
期末，新城控股拥有货币资金157.82亿元，上年期末为189.71亿元。其中，受限资金为41.57亿元，期初为61.5亿元。
期内，新城控股经营活动产生的现金流量净额20.88亿元，较去年同期的74.34亿元减少71.91%，主要是房地产项目签约额减少，导致经营活动现金流入下降；公司投资活动产生的现金流量净额1.4亿元，同比下降75.19%。
期内，新城控股筹资活动产生的现金流量净额-34.25亿元，较上年同期-92.38亿元增加62.93%。
筹资活动现金流入小计102.79亿元。其中，取得借款收到的现金81.56亿元，去年同期为106.55亿元；发行债券收到的现金13.6亿元，去年同期为19.03亿元；收到其他与筹资活动有关的现金7.63亿元，上年同期为18.04亿元。
筹资活动现金流出小计137.03亿元，去年同期为236.30亿元。其中，偿还债务支付的现金108.5亿元，去年同期为181.11亿元；分配股利、利润或偿付利息支付的现金18.17亿元，去年同期为23.39亿元；支付其他与筹资活动有关的现金10.37亿元，去年同期为31.8亿元。
商业运营：吾悦广场稳步发展，抵押价值凸显
1-6月，新城控股商业运营总收入为62.12亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；2023年同期公司商业运营总收入为52.01亿元（即含税租金收入）。
吾悦广场开业面积达1527.98万平方米，出租率达97.24%。期内，吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入61.95亿元，同比增长19.55%。
商业方面，“吾悦”新城控股旗下的商业综合体项目品牌，2012年开出第一家购物中心武进吾悦广场，期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体合计201座，分布在上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内137个大中城市。
在今年5月28日召开的新城控股股东大会上，董事会主席王晓松介绍，这几年无论多艰难，公司每年基本上还是按期实现重资产商业的开业。这部分新增的商业可以用抵押贷款替换掉信用债。
王晓松在股东会上介绍，截至目前，未抵押的吾悦广场约35座，（估值）差不多300亿元，另外公司还有15座未开业的重资产的吾悦广场，今明两年也会开出来。这50座重资产商场未来都是可以做抵押贷款的，可以置换公司目前剩下的大约17亿美元债务。
王晓松称，经营性物业贷抵押率大概在30%-50%之间。之前主要是一些小规模的银行在做这个业务，金额低、利率高，公司除了新增一些贷款外，也在对存量的部分进行置换。
对于偿还公开市场存续债务，王晓松还给出另外一个补充路径。今年公司商业管理的收入大概有125亿元，毛利率在70%，也会有大几十亿元的现金流作为补充，净利润应该有四五十亿元。
总结：困境中的新城控股，未来仍充满希望
新城控股2024年半年报显示，公司在市场整体低迷的情况下，依然展现出一定的韧性。虽然业绩有所下滑，但其重资产商业运营表现亮眼，为其在困境中提供了坚实的支撑。未来，新城控股将如何应对挑战，抓住机遇？这将取决于王振华的具体举措及市场环境的变化。相信新城控股将利用自身优势，在市场回暖的大趋势下，实现稳健发展。
常见问题解答
Q1: 王振华回归后，新城控股的未来发展方向是什么？
A1: 目前王振华尚未公开露面，其具体举措及未来发展方向仍需时间观察。但可以预见的是，王振华的回归将为新城控股注入新的活力，其丰富的经验和行业资源将助力公司应对挑战，抓住机遇。
Q2: 新城控股的商业运营情况如何？
A2: 新城控股的商业运营表现亮眼，其旗下的吾悦广场开业面积达1527.98万平方米，出租率达97.24%，期内实现商业运营总收入即含税租金收入61.95亿元，同比增长19.55%。未来，新城控股将继续深耕商业运营领域，打造更具竞争力的商业综合体项目。
Q3: 新城控股的财务状况如何？
A3: 新城控股拥有充裕的现金储备，期末拥有货币资金157.82亿元，其重资产商业运营的价值凸显，为公司缓解债务压力提供了有力支撑。
Q4: 新城控股的土地储备情况如何？
A4: 新城控股坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中游、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的19%。
Q5: 新城控股未来将如何应对市场变化？
A5: 新城控股将利用自身优势，在市场回暖的大趋势下，实现稳健发展。公司将继续深耕长三角区域，并积极拓展其他核心城市群，同时将继续推进商业运营板块的发展，为公司提供更稳定的收入来源。
Q6: 新城控股的股价表现如何？
A6: 新城控股的股价在过去一段时间内波动较大，但其重资产商业运营的价值凸显，为公司未来发展提供了有力支撑。投资者可以密切关注公司未来的发展动态，并根据自身投资策略进行投资决策。
